A veces, desafortunadamente, aparecen problemas económicos en la vida. Puede que la empresa para la que trabajas cierre, o que reduzca plantilla y te despidan, o que estés emprendiendo y tu proyecto todavía no genere mucho dinero, que surja un gasto grande extra etcétera.
Si estás pagando una hipoteca, una situación así puede ser muy estresante y crear mucha ansiedad por la incertidumbre de no saber qué pasa si no se paga la hipoteca. Además, la ansiedad y la desesperación por conseguir dinero puede nublar la mente y no ver las cosas claras, lo que hace más difícil encontrar fuentes de dinero.
Las buenas noticias es que hay alternativas y posibilidades que se pueden negociar con el banco para ayudarte cuando no se puede pagar la hipoteca.
Si no pagas la hipoteca, puede ser más o menos grave según cuánto tiempo llevas sin pagarla.
En España se aprobó la ley de garantía hipotecaria española 5/2019 en la que daba "un respiro" a los hipotecados con deudas.
A partir de esta ley, los plazos quedaron de la siguiente manera:
Si no pagas hipoteca desde hace menos de 12 meses, simplemente tendrás que pagar los intereses de demora.
Si no pagas hipoteca desde hace más de 12 meses o si la cantidad impagada es el 3% del total del préstamo, el banco puede ejecutar (dar por cerrada) la hipoteca y quedarse la casa.
Si ya has pagado más de la mitad de la deuda, pueden ejecutarla entre los 12 y 15 meses de impago o si la cantidad impagada es el 7% del capital inicial del crédito hipotecario.
Esto se explica mejor un poco más abajo en la sección ¿Cuándo entra en mora una hipoteca? ¿Cuánto tiempo puedo estar sin pagar la hipoteca?
La realidad es que el banco compró la casa y te deja vivir ahí mientras se la estás pagando, por eso si no se la pagas, legalmente le pertenece y te puede echar a no ser que hayas pagado toda tu deuda y ya te pertenezca a ti.
El Tribunal Supremo declaró que las hipotecas anteriores a esta ley pasarían a estar reguladas por la nueva ley. Si tienes una hipoteca anterior a marzo de 2019 no te preocupes, esta ley es retroactiva y te da más meses si estás pasando una mala racha.
Son los intereses extra que hay que pagar por no cumplir el plazo fijado para pagar el préstamo.
Por ejemplo, si tienes que pagar la parte de la casa y la parte de intereses al banco el día 1 del mes y no lo haces, tendrás que añadir un porcentaje extra y ese mes pagarás más de lo que deberías haber pagado.
Se pueden calcular con una fórmula sencilla pero necesitas saber las condiciones que te dio el banco al firmar la hipoteca. La fórmula de los intereses de demora es:
En España, con la nueva ley comentada antes, la ley ley de garantía hipotecaria española 5/2019, se considera que una hipoteca entra en mora en dos supuestos:
| Primera mitad de la hipoteca | Segunda mitad de la hipoteca | |
|---|---|---|
| Meses máximos sin pagar | 12 meses | 15 meses |
| Cantidad en % máximo sin pagar | 3% del total de la hipoteca | 7% del total de la hipoteca |
Siempre se puede dejar algún o algunos meses sin pagar si la economía no va bien, eso no es malo y, en algún momento durante todos los años que dura una hipoteca, es normal que pase. Lo único malo es que cuando se paguen los meses retrasados, conllevarán un pequeño castigo en forma de intereses de mora.
Si la situación económica familiar es muy mala y no se ve una salida cercana, se pueden recurrir a soluciones pactadas con el banco y protegidas por la ley en favor de los deudores.
Las soluciones con el banco se pueden dividir en tres fases:
Aunque a mucha gente le sorprenda o no puedan/quieran creérselo, el banco está interesado en que puedas seguir pagando la hipoteca para recuperar el dinero que prestaron y ganar dinero con los intereses. No hay que olvidar que los bancos son empresas privadas que buscan obtener beneficios y por eso muchas veces nos "molestan" con comisiones, intereses, cobros etcétera.
Si no puedes seguir pagando la hipoteca, el banco se quedaría con la casa y la tendría ahí sin generarle ningún beneficio si no la compra nadie más. Cuando explotó la burbuja inmobiliaria ya se quedaron con miles de casas y locales y no están interesados en acumular más y más inmuebles que no les generan beneficios y atraen okupas.
Entonces, ¿cómo se puede negociar con el banco?
Esta es la primera opción cuando hay dificultades para pagar la hipoteca. Puedes llegar a un acuerdo con el banco (cuidado porque puede que acepten o puede que no, pero casi siempre aceptan esta medida) para pagar más tarde, con condiciones nuevas y con la posibilidad de ahorrar los intereses por demora.
Si el banco te concede un periodo de carencia, no tendrás que pagar nada durante el tiempo que te den si te conceden carencia total, o solo tendrás que pagar una parte de la cuota si te conceden carencia parcial.
Lo malo de la carencia hipotecaria es que acumula intereses que habrá que pagar una vez terminado el periodo de carencia.
También puedes ampliar el plazo de la hipoteca, es decir, pagarla en más años de lo que se acordó al principio.
Esto tiene sus cosas buenas como que las cuotas disminuyen, pero también sus cosas malas como que aumentan los intereses por pagar durante más tiempo.
| Negociar con el banco, renegociar la hipoteca | ||
|---|---|---|
| Pros | Contras | |
| Aplazar el pago de cuotas | Pagar las cuotas más tarde y ahorrar los intereses por demora | Intereses de hipoteca más altos |
| Solicitar carencia de la hipoteca | No pagar durante un tiempo o pagar solo una parte de las cuotas | Se acumulan los intereses que habrá que pagar después de la carencia |
| Ampliar plazo de la hipoteca | Pagar en más años y las cuotas son más bajas | Aumentan los intereses |
Si no se puede negociar con el banco o si no acepta ninguna de las nuevas condiciones, hay que acogerse al Código de Buenas Prácticas de los bancos, que protege a las personas que tienen que pagar una hipoteca y se han quedado sin recursos.
El Código de Buenas Prácticas ayuda reestructurando la deuda para hacerla más asequible para el bolsillo de los deudores o cancelando la hipoteca, dándosela al banco para saldar la deuda.
¿Cuáles son las medidas del Código de Buenas Prácticas de los bancos sobre hipotecas?
Antes de llegar al punto de tener que cancelar la hipoteca se buscarán todas las soluciones posibles para no perjudicar a las personas o familias deudoras.
Estas medidas reestructuran la deuda para que sea más fácil de pagar. Para hacerlo, el banco puede ofrecer una carencia parcial de 5 años, aumentar la hipoteca hasta 40 años, bajar el tipo de interés etcétera.
Estas medidas ofrecen una quita sobre una parte de la deuda hipotecaria.
¿Qué es una quita?
Una quita es la reducción de una parte de la deuda, dicho de otra forma, el banco perdona una parte del dinero de la deuda, asumiendo su pérdida para asegurar (o, por lo menos, para aumentar las posibilidades) que el deudor puede terminar de pagar la deuda total.
Está es la última opción y las más extrema de todas: la dación en pago es dar la casa al banco para saldar la deuda cuando ya todo está perdido y no se puede pagar la hipoteca. Para llegar a la conclusión de que no se puede ni se va a poder pagar hay que estar en el umbral de exclusión, si no, esta medida no será aceptada.
Se trata se entregar la casa al banco como pago, ya que no se puede pagar con dinero, y así se da por finalizado el préstamo hipotecario.
La única cosa buena de la dación en pago es que el banco permite que los expropietarios vivan en la casa durante dos años, pagando un alquiler barato y asequible.
| Acogerse al Código de Buenas Prácticas | ||
|---|---|---|
| Pros | Contras | |
| Medidas previas a cancelar la hipoteca | Reestructurar las cuotas para pagar menos al mes | Posibilidad de tener que pagar durante más años |
| Medidas complementarias de la hipoteca | El banco perdona una parte de la deuda | Es muy difícil convencer al banco |
| Dación en pago | Se acaba la deuda | Se pierde la casa |
Otra forma de pagar toda la deuda de la hipoteca es vender la casa, con la que es posible que ganes más dinero del que debes por lo que tendrías dinero extra.
Otra opción sería alquilarla para cubrir las cuotas mensuales de la hipoteca.
Estas dos opciones también son las últimas, cuando nada de lo anterior ha funcionado y no hay ninguna forma de poder pagar la hipoteca.
Su pros es que se acaba de hipoteca, se salsa la deuda con el banco y no tendrás que preocuparte más por eso.
Su contra es que te quedas sin casa ya que la has vendido a otras personas o la has alquilado, por lo que ya no puedes vivir ahí.
Existe una alternativa con la que puedes pagar las cuotas de la hipoteca, si no toda la cuota, al menos una parte sin renunciar ni perder tu casa.
Esa alternativa es alquilar una habitación o varias habitaciones que no uses ni vayas a usar. De esta forma, tus inquilinos con quienes compartes la casa te ayudan a pagar la hipoteca o incluso ganarías más dinero del que tienes que pagar.
También, puedes usar tu casa para alquiler turístico, donde turistas alquilan tu casa por días, pagando mucho más de lo que pagarían alquilándola para vivir. Así, también podrás terminar de pagar la hipoteca pero esto tiene algunos inconvenientes: muchas personas están en contra de los alquileres turísticos porque reducen la cantidad de vivienda disponible la zona, puedes encontrar huéspedes problemáticos o puedes tener problemas con los vecinos.
